投资收益率

  你出40万元,每年回报8万元,考虑到你亲戚的另外投资40万元,假设他也仅仅回报8万元(现实中应该不止),那么80万元的投资,每年的收益金额最低在16万元,年化收益率为:16万/80万=20%,可以说这个收益率是非常具有吸引力的,毕竟目前能稳稳做到这个收益率的屈指可数。那么这个收益率真实不?

  冷库的投资成本

  冷库属于定制产品,其最终的报价跟许多方面有关联,比如:制冷系统、冷库门、库板、结构、保温材料、冷库的类型(恒温库、冷藏库、冷冻库、速冻库等)等等。

  目前市场上普通型的冷库建造成本在250-300元/m之间。以一个常规的3000立方米(底层一千平方米,高度3米)的中型冷库计算,造价在75万元-90万元之间。不过这个的前提是场地都是你们自己的,如果土建在算上,肯定不止这个价。考虑到场地是租赁的,那么扣除租赁费及相关的办公设备及预留一定的运营成本,80万元实际能建造面积应该在2500立方米以内(800平左右)。

  冷库的租金

  冷库出租的价格话,目前市场上主要有3种计费方式:一种是按照每平方米计算;另一种是按照每个托盘计算(1m*1.2m的托板);第三种按照货物的每吨计算。

  目前主流的是按照平方米计算,以我们当地为例:(1)冷库温控:0~5℃(保鲜库,冷藏库)每平大概市场参考价是2.5~3.0元/天/平;(2)冷库温控:-18~-25℃(冷冻库,低温库),每平大概的市场参考价格是4.0~5.0元/天/平。

  我们以中间值3.5元/平计算:每个月的收入为:800*3.5*30=84000元,一年的收入为:84000*12=100.8万元。但是这个是最完美的状态,现实中根本不可能达到无间断,全时间、全面积的出租,以70%的出租率为例(已经不低了),每年的收入为:100.8元*70%=70.56万元。

  冷库的成本

  冷库最大的成本为电费、租金及人工。冷藏的库耗费电量相对较高,保鲜库较低,我们可以看到随着库容量的增加,每平方米的平均耗电量在不断下降,68平的冷藏库耗电量为0.64度/平/日,按照递增的趋势800平的冷藏库日耗电量在0.45度/平;100平的保鲜库耗电量为0.51度/平/日,按照递增的趋势800平的冷藏库日耗电量在0.35度/平,我们取平均值,一个800平的冻库,每天每平的耗电量为0.4度,则一天的耗电量为:800*0.4=320度,一个月的耗电量为:320*30=9600度。当然了这个是一直关闭状态下的耗电量,考虑到冷库每日的进出、周边的环境温度变化等等,实际一座800平左右的冷库一个月的耗电量最少在13000-15000度之间。

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  目前各地的电价不一样,居民用电比较省,但是工商业用电较贵,价格在0.7-1.5元/度之间,我们取中间值1元/度,每个月的冻库电费在13000元-15000元之间,一年的电费成本约为:16.8万元。

  租金成本:800平的冷库,实际的用地面积最少在1000平以上,一千平的场地不同的地点租金出入很大,一年15万元左右应该差不多。

  人工成本:以一班2个工人,每天两班倒4个工人为例,一个月一人3000元,则人工成本一年为:4*3000*12=14.4万元。

  在考虑其他七七八八的,我们取值3万元为例,那么一年的总成本约为:16.8+15+14.4+3=49.2万元,约为50万元。

  收益

  以收益70.56万元计算,如果一切顺利,那么扣除成本后是可以做到年入16万元的情况,但是这个存在太多的不确定性,出租率、建造的库类型、租金成本、当地的电价等等,在没有一个科研性的报告之前,建议你不要轻易投资,毕竟就算每年8万元的收入,你也要5年之后才开始回本,在考虑到5年的时间成本,实际可能需要六到七年才不算亏损,中间的不确定性太高。