新鲜出炉的郑焦一体化发展规划,给了市场更多猜想。
  近日,在焦作武陟开货运公司的成先生联系河南商报发哥,称其在武陟县嘉应观的物流园,有20多亩空地,准备建个冷库,建成后预计出租给郑州的企业和批发市场,租金要比郑州的冷库便宜一半,是否可行?
  物联云仓的数据显示,2020年上半年,郑州冷库空置率为5.49%,全国冷库平均空置率约为13.87%,两个数据对比,说明郑州的冷库目前还处于供不应求状态。
  但业内分析认为,冷库的后期运营还取决于投资者的人脉、当地的上游资源以及是否有专业运营团队等。
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  咨询:货运公司老总在焦作武陟有20多亩地,建冷库出租是否可行?
  再有一个月,客户租约期满,成先生的物流园区就有十来亩地要空下来了。
  成先生是焦作武陟人,在当地开货运公司多年,现有各种运输车100多辆。除此外,成先生自有的物流园区,还有20多亩地。其中的十来亩,租给了一个生产免烧砖的客户,但一个月后,随着租约到期,这个地就会空下来。
  因为业务关系,成先生经常往来于郑州、焦作,从他所在的武陟县嘉应观物流园出发,四五十分钟左右,即可抵达郑州东区。路程的方便,加上公司有批量运输车,让成先生有了个大胆设想:能否利用现有的场地建设冷库,然后租给郑州的冷冻食品企业、冷链企业以及冷冻食品市场。
  “我看你2月份写的一篇报道,里面提到,郑州冷库租金100元左右,我这边建成后,只收四五十元就行,比郑州能便宜一半。”同时成先生又表示,他之前一直在给普货做运输,从来没接触过冷库,所以,希望河南商报发哥能给他提供一些数据参考和建议。
  现状:焦作是四大怀药生产地,有冷库发展基础
  在河南冷链物流专家、河南牧业经济学院物流与电商学院党委书记于晓胜看来,焦作有大力发展冷链、冷库的基础和条件。
  从政策层面来说,当地政府很重视物流行业的发展。
  2021年4月初,《郑焦一体化发展规划(2020—2035年)》经省中原城市群建设工作领导小组同意后正式印发,规划范围包括郑州市、焦作市全域,其中郑州市域、焦作中心城区、武陟县、温县为一体化重点发展区域。《规划》提出要着力构建“一河通五轴、一带联两心、两山协两拳”的总体发展布局。其中,“一带”,即郑焦产业带,重点建设郑焦科创走廊、郑焦智造走廊、郑焦晋智慧物流走廊。
  在此之前的2020年10月底,焦作市人民政府印发了《郑焦物流融合发展规划》,先于“1+4”郑州大都市区建设提到的郑汴、郑新、郑许融合发展出炉。
  其次,从当地物流行业发展来说,焦作是全国首批供应链创新与应用试点城市。截至目前,焦作市拥有货运企业800余家,营运货车近10万辆,规模以上专业物流企业100余家,可以弥补郑州在货运车辆需求方面的缺口。
  第三,焦作的产业基础适合发展冷链和冷库。就食品行业来说,焦作市拥有食品800亿元产业集群,其“四大怀药”(山药、牛膝、地黄、菊花)产量占全国的70%以上,苏打水产量占全国70%市场份额。
  市场:郑州冷库缺口最高可达50万吨,高标仓尤其缺
  焦作武陟当地有冷库需求,但成先生的计划是,建成的冷库要对郑州供应,那么,郑州冷库市场目前处于什么状态?
  新密藏金源冷库隶属于国有控股企业河南藏金源仓储(集团)有限公司,其建成的一期10万吨冷库自2016年启用,是国内比较少见的单体钢结构8层冷库,可辐射周边40多个地级市,截至2021年4月9日,出租率达90%。
  其运营总监肖建国称,冷库的使用有淡旺季之分,每年的8月份到春节前,是旺季,此时,郑州的冷库是不够用的,缺口达30万至50万吨。像万邦市场、信基冻品市场、中原四季水产物流港、三全、思念、蜜雪冰城等市场或企业,都是冷库的需求大户。
  其中,万邦目前有3个冷库,面积达10万平方米,2021年还会新增15至20万平方米的新库。三全在每年的冬季销售旺季,都会租下7个冷库,每个冷库面积在两三万平方米。因为郑州冷库不够用,思念则要跑到新乡获嘉、焦作武陟去找库。
  普通冷库和高标冷库相比,后者更为紧俏。
  一位不愿具名的业内人士透露,即将于今年6月份在郑州开业的盒马生鲜,自春节过后,一直在找1500平方米的高标智能冷库,但几个月过去了,至今尚没找到。
  分析:租金便宜一半,郑州商家会否跨过黄河去焦作租冷库?
  为了吸引郑州市场商家、企业前往,成先生的定位是,冷库价位比郑州便宜一半。
  物联云仓公布的数据显示,截至2020年6月,全国冷库平均租金为85.27元/㎡/月,平均空置率约为13.87%。
  郑州的冷库空置率则为5.49%,远低于全国平均水平。
  仓库抢手,导致了郑州冷库的租金逆势飞扬。
  郑州冷库2019年的租金为89.19元/㎡/月,2020年上半年租金上升为95.5元/㎡/月,在全国排第8位,位次上升2位。
  物联云仓郑州城市合伙人王坤称,根据不同的地段,郑州冷库的租金一般在90元至120元/㎡/月。
  成先生给出的四五十元的价格会否吸引一部分企业?
  肖建国称,价格只是客户选择冷库的参考因素之一,园区是否有专业的运营管理团队才是决定因素。而目前在郑州,冷库的专业管理团队也就七八个。
  中国交通运输协会投融资分会园区工作委员会副秘书长、中国仓储与配送协会仓储园区专业委员会(筹)副秘书长贾进克称,在哪儿建冷库,是建普通冷库,还是高标冷库,还有几个因素必须要考虑:当地经济属性,同行业占比如何;隔壁是干啥的,周边的资源和自己将是互补,还是相冲;运营团队是否专业,老板格局是否够大;公司的人脉、协作资源如何等。
  算账:20亩地建成的冷库,几年能收回成本
  建什么样的冷库更好出租?
  贾进克称,根据不同的定位,冷库共有四大类:产地冷库,像中牟是大蒜、花生、西瓜等蔬果产地,当地就有很多这样的冷库;市场配套冷库,像万邦市场、信基冻品市场、中原四季水产物流港的冷库,都属于这一种;自用冷库,如三全、思念自建自用的;第三方冷库,比如成先生这种,自己建了准备租给别人用的。
  “成先生如果想建冷库,还是要先找好用户和服务定位才行。”河南省物流与采购联合会冷链行业分会秘书长郭鹏认为,目前武陟区域所建冷库,大多以自建自用为主,还有部分是三全、思念等大型冷冻食品制造商的外协厂。如果成先生没有自己的食品加工厂,建议他组建第三方的冷链物流公司,为客户提供冷链运输服务,可以城配,也可以远途运输;要么就是把库建好租给有需要的其他商户,但是这些商户不见得就是郑州的,租户一定是在武陟有冷库使用需求才行。
  贾进克称,按现在市场上缺口大的高标冷库算,每平方米建设成本在3000元,如果加上设备,再加2000元,10亩地的建设,按三分之二的使用面积算,投资也得2000万元。如果成先生没有稳定的上游资源、客户等,10年也不一定能收回成本。
  郭鹏的算法相对比较乐观。
  20亩地可以预建2座5000㎡的高架库,库高可以做到9米左右(4层货架),单一建冷库不含土建和钢构,一座5000㎡的高架库制冷方面的造价在700万元左右(常规配置),两座也就是1400万元(这20亩地内还需配建发货区域、机房、泵房、消防室、办公室、货车停靠区域等),这种高架库在嘉应观区域的租金大概80元左右/㎡/月,一个库每月的租金约40万元,不含电费。含上电费,中间冷库租赁不能断节,预计2到3年收回成本(冷库建造方面)。10000㎡的冷库土建和钢构部分加起来预估也要1000万元左右。
  若是按成先生说的月租四五十元,那只能建4至5米的常规冷库了。这样土地利用率太低(所有费用投入可以减少35%)。冷库建设可以70%是冷藏,30%是保鲜。10000㎡的冷库完全建成投入使用,需要从进场施工起算,工期得3-4个月。正常冷库租赁3年左右就能收回成本。